🔄 월세↔전세 전환 계산기 2026

전월세 전환이란?

전월세 전환은 전세보증금과 월세를 상호 변환하는 것을 말합니다. 임대인이 전세를 월세로 전환하거나, 임차인이 보증금 일부를 월세로 전환할 때 사용됩니다. 전환 시 적용되는 비율을 전월세 전환율이라고 하며, 이는 임대차 계약의 경제성을 판단하는 중요한 기준입니다.

전환 공식

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 전환할 때 적용되는 연간 수익률 개념의 비율입니다. 예를 들어 전환율 5%는 보증금 1억원을 월세로 전환하면 연간 500만원, 월 약 41.7만원의 월세가 된다는 뜻입니다. 주택임대차보호법에서는 전환율 상한을 기준금리 + 대통령령으로 정한 비율(2%)로 제한하고 있습니다.

법정 전환율 상한

2026년 기준 법정 전월세 전환율 상한은 한국은행 기준금리(3.0%) + 대통령령 비율(2.0%) = 5.0%입니다. 이 상한을 초과하는 전환은 무효이며, 임차인은 초과 부분의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 시장에서의 전환율은 지역, 주택 유형, 시장 상황에 따라 다양하게 형성됩니다.

전세 vs 월세 유불리 판단

전세와 월세의 유불리는 전환율과 예금금리를 비교하여 판단할 수 있습니다. 전환율이 예금금리보다 높으면 전세가 유리하고, 낮으면 월세가 유리합니다. 예를 들어 전환율 5%인데 예금금리가 3%라면 보증금을 예금에 넣어 3%의 이자를 받는 것보다 5% 기준으로 월세를 줄이는 전세가 더 유리합니다. 다만 전세는 큰 목돈이 필요하고 전세사기 위험 등 비금전적 요소도 고려해야 합니다.

반전세(보증금 + 월세)

반전세는 전세보증금의 일부를 월세로 전환한 형태입니다. 예를 들어 전세 3억원 주택을 보증금 1억 + 월세로 계약하면, 차액 2억원에 대해 전환율을 적용하여 월세를 산정합니다. 반전세는 임차인의 초기 자금 부담을 줄이면서도 임대인에게 안정적인 수익을 제공하는 절충안으로 최근 많이 활용되고 있습니다.