🏠 주택담보대출 한도 계산기 2026
LTV, DTI, DSR 규제를 모두 반영하여 최대 대출 가능 금액을 확인하세요
주택담보대출 한도 산출 기준
주택담보대출 한도는 LTV(Loan to Value, 담보인정비율), DTI(Debt to Income, 총부채상환비율), DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 세 가지 규제 기준 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다. 이 세 가지 기준은 부동산 시장 안정과 차입자 보호를 위해 정부가 설정한 규제 장치입니다.
LTV (담보인정비율)
LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 예를 들어 10억원짜리 주택에 LTV 70%가 적용되면 최대 7억원까지 대출이 가능합니다. 지역별로 다르게 적용되며, 투기지역 40%, 투기과열지구 50%, 조정대상지역 60%, 비규제지역 70%가 기본 한도입니다. 무주택 서민에게는 우대 LTV가 적용될 수 있으며, 다주택자에게는 추가 제한이 가해집니다.
DTI (총부채상환비율)
DTI는 연소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 대출의 이자상환액 합계 비율입니다. 연소득이 6,000만원이고 DTI 한도가 40%라면, 연간 대출 상환액이 2,400만원을 넘지 않는 범위에서 대출이 가능합니다. DTI는 주담대의 원금상환분과 다른 대출의 이자상환분만 고려합니다.
DSR (총부채원리금상환비율)
DSR은 DTI보다 엄격한 기준으로, 모든 대출의 원금과 이자 상환액을 합산하여 연소득과 비교합니다. 2026년 현재 은행권은 40%, 비은행권은 50%가 기본 적용됩니다. 신용대출, 카드론, 학자금대출 등 모든 부채가 포함되기 때문에 기존 대출이 많을수록 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. DSR 규제 강화로 실질적으로 가장 중요한 대출 한도 결정 기준이 되었습니다.
한도 결정 방식
최종 대출 한도는 LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다. 실제 대출 시에는 은행별 내부 심사 기준, 소득 증빙 방식, 신용등급 등이 추가로 반영되어 한도가 달라질 수 있으므로, 본 계산기의 결과는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
LTV, DTI, DSR 중 어떤 것이 가장 중요한가요?
세 기준 중 가장 낮은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다. 2026년 현재 DSR 규제가 가장 엄격하게 적용되고 있어 실질적으로 DSR이 가장 중요한 기준입니다.
DSR에 포함되는 대출은 어떤 것이 있나요?
주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출, 전세자금대출 등 모든 금융기관 대출의 원리금 상환액이 포함됩니다.
규제지역에 따라 대출 한도가 어떻게 달라지나요?
투기지역은 LTV 40%, 투기과열지구는 50%, 조정대상지역은 60%, 비규제지역은 70%가 적용됩니다. 규제지역일수록 대출 한도가 낮아집니다.
대출 한도를 늘릴 방법이 있나요?
기존 대출을 상환하여 DSR 비율을 낮추거나, 대출 기간을 늘려 연간 상환액을 줄이는 방법이 있습니다. 또한 부부합산 소득을 증빙하거나, 보금자리론 등 정책 모기지를 활용할 수 있습니다.
실제 은행에서 받을 수 있는 금액도 같나요?
본 계산기는 규제 기준에 따른 이론적 최대 한도를 보여줍니다. 실제 은행 심사 시에는 신용등급, 소득 안정성, 담보 평가액, 은행 내부 규정 등이 추가로 반영되어 한도가 달라질 수 있습니다.