🏷️ 양도소득세 계산기 2026

양도소득세란?

양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품 등 자산을 양도(매매, 교환 등)하여 발생하는 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 부동산 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익을 기준으로 계산됩니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.

1세대 1주택 비과세 요건

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)한 후 양도하는 경우, 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세됩니다. 12억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 비과세를 받으려면 양도일 현재 다른 주택이 없어야 합니다(일시적 2주택 등 예외 있음).

장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산에 대해 장기보유특별공제가 적용됩니다. 일반 부동산은 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 30%까지 공제받을 수 있으며, 1세대 1주택(비과세 초과분)은 보유기간 연 4%씩 최대 80%까지 공제됩니다. 이 공제를 통해 양도소득세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

양도소득세 세율

양도소득세는 종합소득세와 동일한 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 다만, 1년 미만 보유(70%), 1년 이상 2년 미만 보유(60%), 비사업용 토지(기본세율+10%), 다주택자 중과(기본세율+20~30%) 등 특수한 경우 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 보유기간이 길수록, 주택 수가 적을수록 세 부담이 줄어듭니다.

필요경비로 인정되는 항목

취득 시 납부한 취득세, 법무사 비용, 중개수수료는 필요경비로 인정됩니다. 양도 시 중개수수료도 포함됩니다. 인테리어의 경우 자본적 지출(용도 변경, 증축, 엘리베이터 설치 등)은 인정되나, 수익적 지출(도배, 장판 교체 등 원상복구)은 인정되지 않습니다. 증빙서류를 반드시 보관해야 합니다.